Selon l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, sauf stipulation contraire. Toutefois, lorsque le vendeur a connaissance du vice lors de la conclusion du contrat, il demeure tenu à garantie, nonobstant toute clause de non-garantie.
Dans un arrêt du 5 juin 2025 (n°23-14.619), la Cour de cassation casse une décision de la cour d’appel de Paris qui avait appliqué une clause de non-garantie des vices cachés au profit de la venderesse, malgré la preuve qu’elle connaissait des infiltrations affectant l’immeuble vendu.
Les faits étaient les suivants : par acte du 2 décembre 2014, Mme B. a vendu à M. J. et Mme O. une maison qu’elle avait fait construire en 1998. Quelques jours après la vente, les acquéreurs ont constaté des infiltrations d’eau au sous-sol et ont assigné la venderesse en garantie des vices cachés. Celle-ci invoquait la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente. La cour d’appel a rejeté la demande, estimant qu’il n’était pas établi que Mme B. avait dissimulé un vice déterminant le consentement des acquéreurs, le sinistre antérieur ayant été qualifié de désordre esthétique par l’assureur.
La Cour de cassation rappelle que la connaissance du vice par le vendeur rend inopposable la clause de non-garantie, peu importe la qualification donnée par l’assureur ou l’absence de prise en charge par la garantie dommages-ouvrage. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations, selon lesquelles la venderesse avait eu connaissance d’infiltrations non qualifiées d’esthétiques par l’expert.
« Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause » (Cass. civ. 3e, 16 déc. 2009, n°09-10.540).
La Cour casse donc l’arrêt et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée.