La clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’est opposable à l’acquéreur que s’il est un professionnel de même spécialité que le vendeur, peu importe ses compétences techniques sur le vice en cause.
Selon les dispositions de l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, sauf clause contraire. Toutefois, lorsque la vente est conclue entre professionnels de même spécialité, une clause d’exclusion peut être valablement opposée à l’acquéreur. Encore faut-il que cette spécialité soit caractérisée, indépendamment de la technicité du vice en question.
Par un arrêt en date du 23 octobre 2025 (n° 23-18.469), la Cour de cassation a cassé partiellement une décision de la cour d’appel de Paris qui avait écarté une clause de non-garantie des vices cachés au motif que l’acquéreur, bien que professionnel, ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour détecter la présence d’amiante. La Haute juridiction reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si l’acquéreur était un professionnel de même spécialité que le vendeur, ce qui suffisait à rendre la clause opposable.
Dans le même arrêt, la Cour précise également la nature du préjudice réparable en cas de diagnostic erroné. Elle juge que le coût des travaux de désamiantage constitue un préjudice certain, et non une simple perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.
« Le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur » (Cass. civ. 3e, 23 octobre 2025, n° 23-18.469).
Ainsi, la Cour de cassation réaffirme deux principes essentiels : d’une part, l’opposabilité des clauses d’exclusion entre professionnels repose sur la spécialité et non sur la technicité ; d’autre part, la responsabilité du diagnostiqueur engage la réparation intégrale du dommage, dès lors que le diagnostic erroné a conduit à des travaux nécessaires.