Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.342), la Cour de cassation précise les conditions dans lesquelles le juge peut ordonner la démolition ou la remise en état d’un ouvrage irrégulièrement réalisé sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme. Elle rappelle que cette mesure, particulièrement attentatoire au droit de propriété, ne peut être prononcée qu’après vérification de l’impossibilité d’une mise en conformité acceptée par le propriétaire.
Une action civile engagée par la commune sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme
L’affaire soumise à la Cour de cassation concernait une société civile immobilière propriétaire de plusieurs parcelles sur lesquelles avait été réalisé un exhaussement de sol.
Estimant que ces travaux nécessitaient une autorisation d’urbanisme, en l’occurrence une déclaration préalable, qui n’avait pas été déposée, la commune a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir la démolition de l’ouvrage et la remise des parcelles dans leur état antérieur.
La cour d’appel avait fait droit à cette demande. Elle avait considéré que, dès lors que l’exhaussement avait été réalisé sans l’autorisation requise, la remise en état s’imposait, sans qu’il soit nécessaire d’examiner si l’ouvrage pouvait être régularisé au regard des règles d’urbanisme applicables.
C’est précisément ce raisonnement que censure la Cour de cassation.
Le rappel de la portée constitutionnelle du droit de propriété
L’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme de saisir le juge judiciaire afin de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage réalisé irrégulièrement.
Ce texte constitue un outil important de police civile de l’urbanisme, permettant aux collectivités d’agir contre les constructions, installations ou aménagements réalisés sans autorisation, en méconnaissance d’une autorisation délivrée ou en violation des règles applicables aux travaux dispensés de formalité.
Toutefois, la Cour de cassation rappelle que ce pouvoir doit être concilié avec le droit de propriété.
Elle s’inscrit dans la continuité de la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020, qui avait déclaré l’article L. 480-14 conforme à la Constitution sous réserve que la démolition ne puisse être ordonnée lorsque le juge peut prononcer une mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire.
La démolition ou la remise en état ne constitue donc pas une conséquence automatique de l’irrégularité urbanistique.
La mise en conformité doit être recherchée avant toute remise en état
L’apport principal de l’arrêt réside dans l’obligation faite au juge de rechercher si une mesure alternative à la démolition ou à la remise en état est possible.
La Cour de cassation énonce clairement que la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne permet d’assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme.
Cette recherche doit être effectuée par le juge, au besoin d’office.
Autrement dit, il ne suffit pas de constater l’absence d’autorisation préalable pour prononcer une mesure de remise en état. Le juge doit encore vérifier si l’ouvrage litigieux peut être rendu conforme aux règles d’urbanisme applicables, notamment par une régularisation, une adaptation ou une modification des travaux réalisés.
Cette exigence renforce le contrôle du juge et limite le caractère radical de la sanction.
Une censure logique du raisonnement de la cour d’appel
En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que l’exhaussement litigieux, en raison de son ampleur, nécessitait une déclaration préalable qui n’avait jamais été déposée.
Elle en avait déduit que la remise en état des parcelles s’imposait, sans examiner la conformité éventuelle de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.
Pour la Cour de cassation, cette motivation est insuffisante.
La juridiction du fond aurait dû rechercher si l’exhaussement pouvait faire l’objet d’une mise en conformité et si cette solution était acceptée par le propriétaire. En s’abstenant de procéder à cette analyse, elle n’a pas donné de base légale à sa décision.
L’arrêt d’appel est donc cassé en toutes ses dispositions.
Une décision protectrice des propriétaires, sans neutraliser l’action des collectivités
La portée pratique de cette décision est importante.
Elle ne prive pas les communes de leur faculté d’agir en démolition ou en remise en état contre les ouvrages irréguliers. Elle leur impose toutefois d’intégrer une étape préalable dans leur stratégie contentieuse : celle de l’examen de la régularisation possible.
Pour les propriétaires, l’arrêt constitue une garantie procédurale significative. Il confirme qu’une construction irrégulière ne doit pas nécessairement être détruite si elle peut être rendue conforme aux règles d’urbanisme.
Pour les collectivités, cette solution invite à documenter plus précisément les demandes formées devant le juge judiciaire. Il leur appartiendra, en pratique, de démontrer non seulement l’irrégularité de l’ouvrage, mais également l’impossibilité ou l’insuffisance d’une mise en conformité.
Une exigence renforcée de proportionnalité en matière d’urbanisme
Au-delà du cas particulier de l’exhaussement de sol, l’arrêt s’inscrit dans un mouvement plus large de proportionnalité des sanctions en droit de l’urbanisme.
La démolition et la remise en état demeurent des mesures possibles, mais elles doivent être réservées aux hypothèses dans lesquelles aucune régularisation ne permet de rétablir la conformité de l’ouvrage.
Le juge ne peut donc plus se limiter à constater l’existence d’une infraction aux règles d’urbanisme. Il doit apprécier concrètement les solutions envisageables, en tenant compte de la possibilité d’une mise en conformité et de l’accord du propriétaire.
Par cette décision, la Cour de cassation confirme que l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme ne peut être appliqué de manière mécanique. Elle impose une lecture équilibrée du texte, conciliant l’effectivité des règles d’urbanisme, les prérogatives des collectivités locales et la protection du droit de propriété.